미국 집값 급락 강건너 불 아니다

세계적으로 집값 거품이 꺼지고 있다. 미국 집값 움직임을 보여주는 케이스-쉴러 주택가격지수는 지난 3분기에 작년 동기 대비 4.5% 떨어져 조사를 시작한 1988년 이래 최대 하락폭을 기록했다. LA타임스 조사에 따르면 경제와 부동산 전문가들은 집값이 15~25% 더 떨어져야 회복세로 돌아설 것으로 보고 있다. 6개월 후 경기를 가늠할 수 있는 콘퍼런스보드 소비자기대지수는 이달 들어 4년 만에 최저로 떨어졌다. 집값 하락이 소비 위축과 경기 둔화, 소득과 주택 수요 감소로 이어지고 이는 다시 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 부실을 가속화하는 악순환이 염려된다.

영국을 비롯한 유럽 여러 나라와 일부 신흥시장에서도 집값 거품 붕괴에 따른 경기 침체 염려가 높아지고 있다. 그동안 세계적으로 초저금리와 과잉 유동성이 자산시장 전체를 밀어올렸으나 지금은 각국이 동시에 신용경색과 금리 상승, 자산 거품 해소에 따른 혼란을 겪고 있다. 한국도 이 흐름을 거스를 수 없다. 세계적인 집값 하락을 강 건너 불 보듯 할 수 없는 상황이다. 지방에서 시작된 아파트 미분양 사태는 수도권으로 확산될 것이라는 염려를 낳고 있다.

가장 두려운 시나리오는 인플레이션과 금리가 급속히 오르면서 주택시장이 경착륙하는 것이다. 집값 거품이 급격히 꺼지면 무리하게 빚을 안고 집을 산 투자자와 공격적으로 주택대출을 늘린 금융기관들이 직격탄을 맞는다. 그 충격은 증시와 경제 전체로 파급될 것이다. 정책 당국은 이런 사태를 막기 위해 금융 기관, 특히 최근 신용등급이 낮은 이들에게 대출을 크게 늘린 제2금융권의 리스크 관리에 대한 감독을 철저히 해야 한다. 어느 정도 집값 하락이 불가피하다면 최대한 연착륙을 유도함으로써 충격파를 줄이려는 대책이 필요하다.

개인들도 더 이상 유동성이 넘치던 시절의 부동산 불패 신화만 믿고 있어서는 안 된다. 인플레이션이 높아지는 시기에는 실물 자산이 최고라는 생각으로 무작정 버텨보려는 전략은 위험하다. 한국에서는 주택대출 대부분이 변동금리인 데다 만기도 짧아 개인들이 금리 상승 위험을 고스란히 떠안아야 한다. 소득 수준과 현금 흐름에 따라 대출 규모와 조건을 재조정하는 것이 급선무다.