수도권 전세주택 가운데 깡통주택비율이 26%에 달했다 전세주택 마련 시 유의해야 할 점들

#대구에서 상경해 직장생활을 하고 있는 박상호(가명·38세) 씨는 지난 7년여 동안 주말에 쉬어본 적이 채 50일도 되지 않는다. 생산직 업무 특성상 주말근무를 하면 특별수당이 평소의 2배정도 되는 유혹을 떨쳐버릴 수 없기 때문.

이렇게 해서 번 돈으로 결혼도 하고 2년 전에는 서울 인근에 1억5000만원짜리 아파트 전셋집으로 새 둥지를 틀었다. 하지만 박씨가 입주한 아파트가 공실률 문제가 불거지면서 매매가격이 급락, 깡통아파트로 전략했다.

이에 따라 박씨는 졸지에 집주인이 집을 팔아도 대출금과 전세보증금을 다 갚지 못하는 속칭 '깡통 전세자'가 됐다.

전세계약을 할 때 집주인 앞으로 은행대출 2억원이 있었으나 집값(3억3000만원)을 봐서 별일 없을 것이란 중개업자 말만 믿고 계약한 것이 자꾸 생각난다는 박씨는 "요즘 자다가 벌떡 일어나서는 소주를 한 병정도 마셔야 다시 잠자리에 들수 있다"며 울분을 토로했다. 깡통아파트에 이어 '깡통 전세'도 사회적 문제로 부각할 조짐이다.

아직 수도권 일부 지역에서 나타나는 상황이지만 집값이 지속적으로 하락하고 전세가가 계속 상승하면 확산될 여지가 높다는게 전문가들의 중론이다.

농협은행 관계자는 "전세계약이 앞서 설정된 금융권 근저당에 비해 후순위여서 깡통전세인 주택이 경매로 넘어가면 그 뒷감당은 세입자가 떠안아야 한다"면서 "지금처럼 집값 하락세가 지속될 경우 세입자도 전세금의 상당액을 돌려받지 못하는 사례가 늘어날 것"이라고 말했다.

최근 한국은행 금융안정보고서에 따르면 주택담보대출이 있는 수도권 전세주택 가운데 깡통주택비율이 26%에 달했다. 세입자가 보증금을 모두 돌려받기 어려울 수도 있는 집이 4채 중 1채 꼴이라는 얘기다.

문제는 그 규모가 걷잡을 수 없을 만큼 확대되고 있고 최근 2~3년새 전셋값이 폭등하면서 집주인보다 세입자들이 더 큰 피해를 볼 수 있다는 점이다.

이에 따라 전세주택 마련 시 유의해야 할 점들을 알아본다.
◆임대차 계약서 확정일자와 전입신고는 반드시 해야 = 변제순위가 근저당 등 1순위 권리 설정일보다 늦은 경우 전세금을 떼일 수 있다.

현행 주택임대차보호법은 대항력을 갖춘 임차인의 경우 법원 경매 때 근저당 등 다른 권리(물권)와 동등하게 시간 순으로 우선변제 받을 수 있도록 하고 있다. 따라서 전월세 집을 계약하려는 임차인은 반드시 등기부등본을 확인한 후 이미 설정된 근저당 등 채무금액이 얼마인지 체크해야 한다. 지역 주민센터에서 임대차 계약서 확정일자와 전입신고는 반드시 해야 한다.

확정일자와 전입신고 중 늦게 신고된 날짜가 임차인이 임대차보호법상 '대항력'을 갖춘 날로 인정, 최대한 빨리 하는 게 세입자에게 유리하다.

이와 함께 도시형생활주택이나 오피스텔, 다세대 등 소형주택을 전월세로 계약하는 임차인도 소액임차보증금 보호 대상 여부를 살펴봐야 한다.

◆경매에서 회수 못한 보증금은 압류 또는 직접 경매 참여 = 만일 법원 경매에서 보증금 중 일부를 돌려받지 못하면 임대인의 자동차 등 다른 부동산을 압류해 받아내는 게 최선이다.

임대인이 남은 자산도 없이 파산한 경우에는 그마저도 어렵다. 이때는 임차인이 직접 경매에 참여해 주택을 싼값에 매입하는 마지막 방법도 고려해 볼 수 있다.

하지만 경매에 뛰어든 임차인은 낮은 가격으로 낙찰 받아야 손실을 만회할 수 있기 때문에 더 높은 입찰가를 제시한 제3자가 낙찰 받을 확률이 높은 게 문제다. 전문가와 상의해 입찰 시점과 가격을 정하는 게 현명하다.

◆ 융자 많은 주택 전세계약은 신중해야 = 요즘처럼 불확실성이 높아지는 경기상황에서는 전세 계약 때 기본적으로 융자가 많은 집은 피해야 한다. 전세 계약 전 등기부등본을 확인해 금융기관 등이 집을 담보로 돈을 빌려줄 때 하는 근저당 금액이 집값의 20%이상 설정돼 있으면 피하는 것이 좋다. 수도권 주택 낙찰가는 시세의 70~75% 수준에서 결정되는 경우가 많아 20%이상 근저당이 설정돼 있으면 전세보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있기 때문이다.

◆최우선 임대차보증금 내용을 확인하라 = 최우선 임대차보증금 보호대상인지 먼저 확인해야 한다. 근저당 설정일이 2010년 7월26일 이후인 주택에 세든 경우 서울에선 전세보증금이 7500만원 이내면 대상이 된다. 수도권 과밀억제권역은 6500만원 이내다. 보호대상인 주택에 살다 경매에 넘어갈 경우 임차인은 서울 2500만원, 수도권 과밀억제권역 2200만원까지 우선 보호받을 수 있다. 나머지 보증금은 확정일자를 갖춘 경우 근저당 등과 시간 순으로 우선 변제를 다툰다.

◆전세금보장 보험도 고려해 볼만 = 전세금보장신용보험에 가입하는 것도 한 방법이다. 1년 이상 임대차계약을 한 임차인은 계약 후 5개월 이내 서울보증보험에 신청하면 심사를 거쳐 가입할 수 있다. 보험료를 일정부분 부담해야 하나계약만료 후 30일이 경과해 전세금을 돌려받지 못하면 보험사가 일부 또는 전부를 지급해준다.

[류영상 기자][ⓒ 매일경제